경제

우즈베키스탄, 2026년 2/4분기 주택 가격 상승… 타슈켄트와 지방도시 격차는 더 벌어지나

유라시아뉴스 편집국 2026. 7. 20. 22:55

7월 17일 우즈베키스탄 중앙은행은 2026년 2/4분기 주택시장 검토자료를 내고 전국 주택가격이 전년 동기 대비 약 4.5% 상승했다고 밝혔다. 같은 날 국가통계위원회는 헤도닉 회귀에 기반한 새 방법론을 적용해 연간 상승률을 4.0%, 전 분기 대비 상승률을 1.3%로 발표했다. 두 기관의 집계 방식이 달라 수치에 차이가 있으므로 인용할 때 출처를 함께 밝혀야 한다.

 

 

분기 기준으로는 0.9% 올랐으며, 지방도시의 상승률이 타슈켄트보다 높은 곳도 있었지만 절대 가격 수준과 시장 유동성에서는 여전히 수도권이 우위를 보였다. 주택가격과 임대료 흐름을 함께 보면 우즈베키스탄 부동산시장이 단순한 ‘전국 동반 급등’이 아니라 지역별로 차별화되고 있음을 알 수 있다.

 

중앙은행 자료에 따르면 2026년 2/4분기 전국 평균 주택가격은 전년 동기보다 4.5%, 전 분기보다 0.9% 상승했다. 국가통계위원회 집계에서는 아파트가 연 5.5%(신규 7.1%·기존 4.2%) 올랐고, 타슈켄트 아파트가 3.9% 상승한 데 비해 나머지 지역은 7% 상승해 지역 간 속도 차이가 뚜렷했다. 타슈켄트 시내 매매가격은 상대적으로 높은 수준을 유지했지만, 최근 1년간 상승률만 보면 일부 지방도시가 더 가팔랐다. 이는 수도보다 지방이 더 비싸졌다는 뜻이 아니라, 이미 가격이 높았던 타슈켄트의 상승 속도가 둔화하는 동안 지방 중형도시가 뒤따라 오르는 양상에 가깝다.

 

특히 사마르칸트, 나망간, 안디잔, 부하라 등은 인구 증가와 지역 상업 활성화, 해외송금 유입, 신규 주택공급의 편차가 가격을 끌어올리는 요인으로 지목된다. 반면 타슈켄트는 신규 아파트 공급과 분양 프로젝트가 상대적으로 많아 가격이 절대 수준에서는 높아도 상승률은 안정되는 모습을 보인다. 즉 수도는 ‘고가·고유동성 시장’, 지방은 ‘상대적 추격 시장’으로 구분할 수 있다.

 

임대시장도 같은 방향으로 움직이지는 않는다. 중앙은행은 타슈켄트의 임대료가 여전히 전국에서 가장 높지만, 2025년 급등기와 비교하면 상승세가 다소 완화했다고 설명했다. 수도에서는 유학생·외국인 근로자·내부 이주 수요가 여전히 강하지만, 공급이 조금씩 늘면서 급격한 상승 압력이 일부 줄어든 것이다. 지방에서는 절대 임대료는 낮지만 대학도시와 관광도시를 중심으로 상향 압력이 남아 있다.

 

가격 격차를 볼 때는 ‘상승률’과 ‘수준’을 반드시 구분해야 한다. 예를 들어 지방도시 주택가격이 8% 올랐더라도 2% 오른 타슈켄트보다 실제 가격이 높다는 뜻은 아니다. 기사화할 때 단순 상승률만 제시하면 독자가 시장 규모와 체감 부담을 오해할 수 있다. 따라서 타슈켄트와 지방의 평당 또는 제곱미터당 가격 수준, 기존주택과 신규주택, 매매와 임대를 함께 비교하는 편이 정확하다.

 

주택가격 상승의 배경에는 여러 요인이 겹친다. 첫째는 도시화와 인구 증가다. 우즈베키스탄은 청년층 비중이 높고 결혼·분가 수요가 꾸준하다. 둘째는 해외 노동이주자의 송금이다. 송금은 소비뿐 아니라 주택 구입과 개보수 자금으로도 쓰인다. 셋째는 건설원가와 토지·기반시설 비용이다. 수입 자재 가격과 환율, 대출금리가 변하면 신규 분양가격이 영향을 받는다.

 

다만 현재 시장을 ‘거품’으로 단정할 자료는 충분하지 않다. 중앙은행 보고서는 가격 상승이 이어지고 있으나 지역별 편차가 크고, 급격한 과열보다는 구조적 수요와 공급 불균형이 더 중요한 배경이라고 본다. 향후 위험요인으로는 가계대출 확대, 건설 프로젝트의 자금조달 문제, 특정 지역의 공급과잉 가능성을 들 수 있다.

 

교민과 유학생, 현지 거주자 입장에서는 타슈켄트의 높은 절대 임대료와 보증금 부담이 여전히 핵심이다. 반면 장기적으로는 지방도시의 가격 추세도 무시하기 어렵다. 교통망, 대학, 산업단지와 관광개발이 집중되는 도시에서는 수도보다 낮은 가격대에서 빠른 상승이 나타날 수 있기 때문이다.

 

현재 공개 통계가 보여주는 결론은 분명하다. 우즈베키스탄 2/4분기 주택시장은 전국적으로 완만한 상승세를 이어갔지만, 시장의 온도는 도시마다 달랐다. 타슈켄트는 여전히 가장 비싼 시장이고, 일부 지방도시는 더 빠르게 따라붙고 있다. 향후 3/4분기에는 대출금리, 공급물량과 임대수요 변화가 격차 확대 여부를 결정할 가능성이 크다.

 

출처

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